情况说明

菏泽市牡丹区人民法院：

在小张与小徐民间借贷民事纠纷一案中，关于房产查封的问题，现就事实和法律发表如下情况说明，请贵院予以参考。

  2013年6月9日，小张与小徐因借款纠纷起诉至法院，在起诉后，为了避免小徐逃避债务而将自己名下仅有的房屋进行处分，在2013年7月23日申请人民法院进行查封。在查封前，为了避免查封错误，原告多次去房产局查询小徐名下的房屋房产信息，均能证明是在其名下。2013年7月29日，诉讼之外的第三人对查封提出异议，自称其已经购买此房屋，并且交付全款，理应解除查封。原告根据有关法律法规以及真实情况认为第三人提出的异议是没有法律根据的，具体理由如下:

一、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，我方查封被告所有的房产符合法律规定。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条规定“对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。”而在本案中，第三人的房产并没有办理过户，只是进行了过户申请，因此原告查封李志强、小徐名下的房产是符合法律规定的。

二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与《物权法》相冲突，应当以《物权法》为准。

首先、《物权法》“第十四条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”“第十条　不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”通过这些规定可以看出，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定与物权法登记制度不符合。作为没有公权力的公民，其查询房产信息的权利只能通过房产局对外的电脑进行查询，以此来达到不动产公示的效力，因此，应当以房产局对外出具的信息查询为准，只要信息查询中该房屋的登记房主为刘志强、小徐，就应当认定房屋仍归李志强、小徐共有，至于正在办理过户登记的第三人，因为其正在办理过户，并没有得到房产局的批准，也没有以登记公示的方式对抗不特定的第三人，因此申请异议的案外人对该房屋没有任何权利，无论其是否有过错，其提出异议的根据都是不存在的。因此，对被执行人出卖而未办理过户登记手续的房产，法院能够查封、扣押、冻结，第三方无权就财产保全措施提出抗辩，根据民法原理“由谁制造的风险，就应当由谁去承担不利后果”的原则，第三人只能在法院采取强制措施后，对卖方提起合同违约之诉。

其次、关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》“第十七条　被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”其与《物权法》中的善意取得是冲突的。如果因为第三人已经支付全部价款、实际占有、没有过错就不得查封，则由此产生的后果是对方取得了该房屋的所有权，其客观结果就是买房人在本法条的支持下强行的善意的取得了该房产，这与《物权法》中善于取得的相矛盾，善于取得应当满足一下几点“（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由此可见对于需要办理过户登记的不动产应当办理过户才能善意取得，因此与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》相冲突，并且如果仅仅凭借《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条得规定，就不进行查封，则会造成欠款人恶意逃避债务，而作为买方因其自身的怠慢而没有办理过户，造成的损失不应当转嫁给申请查封的债权人，这有失公平。

再次，根据民法的效力位阶，以及法律法规定实施的先后，当《物权法》与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》发生冲突时，应当以《物权法》为审判的依据。

1、《物权法》是由全国人大制定的，具有最高的法律效力，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是有最高人民法院制定的规定，显然没有《物权法》的效力高。

2、根据新法优于旧法的原则。《物权法》是2007年10月1日实施，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》则是2005年1月实施，因此应当适用《物权法》的有关规定

第三、第三人不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中规定的相关条件

1、小徐、李志强与第三人签订的买卖协议的真实性无法确认

首先、在本案中，原告自始至终没有见到过被告一次，至于小徐、李志强与第三人签订的房屋买卖协议是否是小徐、李志强为了逃避债务而虚假的通过中介进行的买卖，其买卖的真实性无法查询。在本案中，我方是在7月22日到小徐家送手续，而第三人是在7月23日申请办理过户，根据第三人提供的材料可知道，第三人与小徐、李志强已在半月前签订合同，那么为什么在这十几天的时间里不办理过户，当法院送手续时才去房产局申请。对于任何一个公民，只有办理过户，在法律上才承认这个房子归其所有，这是一个众所周知的规定，而买受人却放任这种风险的存在，其原因确实令人疑惑。

其次、根据房产提供的办理过户需要的手续中明确规定，办理过户需要双方拿着本人的身份证原件及复印件去房产局申请办理过户。在2013年7月22日，第三人还自称其与小徐、李志强已经失去联系，为什么在短短的一晚上的时间，小徐、与李志强就可以协助办理过户申请，由此可见第三人并非善意的第三人，其不但能找到小徐与李志强，并且还有恶意串通损害原告合法权益的嫌疑。

再次、对于第三人与小徐、李志强签订的房屋买卖协议，第三人有义务通知小徐、李志强到庭进行双方质证，并且根据前面所述，第三人也是有能力找到小徐与李志强，如果没有小徐与李志强的出庭质证，这份协议的真实性将无法认定，由此产生的不利后果应当由其承担。

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，第三人必须实际占有该财产。而第三人所拿出的证据中，并没有提供相应的证据予以证明，并且实际占有应该达到一定的时间而不是仅仅居住一天或者几天就可以予以认定，其在买房后，也没有去物业办理门卡、缴纳物业费、电费及其他管理费，由此不能认定其已经实际占有该房产，并且原告为了满足相应的法条，存在恶意入住的行为。

第四、该房屋的转让价款过低，原告与第三人具有恶意逃避债务的嫌疑

众所周知，原告小徐名下所有的房产位于附小的辖区之内，其房价已经达到五千一平，而在此次房屋转让中，其房产位于一楼，面积130平方并且带有储藏室，却仅仅售价48万，这与市价相差甚远，存在恶意转让财产的行为，至于第三人所说的善意是根本不存在的，因为以如此低廉的价格买卖此房屋，房屋不存在任何瑕疵，于情于理无法解释。

综上所属，原告小张的财产保全行为是符合法律规定，请求人民法院依法驳回第三的申请异议。

情况反映人：

二〇一三年七月三十日